鄭州律師

受疫情、各地暴雨侵襲、經(jīng)濟下行等影響，給房地產(chǎn)行業(yè)帶來了巨大的考驗，尤其是預(yù)售商品房延期交房的情況頻發(fā)，對于購房者來說，買的房子無法按時交房入住，僅來的不僅是經(jīng)濟上的損失，還會影響裝修合同履行、子女入學(xué)等問題，而且延期時間長太，還要擔(dān)心房子會不會變成爛尾樓。延期交房怎么維權(quán)？錦盾房產(chǎn)律師通過一則案例向大家解析這個問題。

【案情介紹】
2018年，周女士購買了XXX置業(yè)公司的一處商品預(yù)售房，雙方約定購房總價120萬，2019年8月20日前交付房屋。合同簽訂后，周女士依合同約定支付了首期房款60萬元，但直到2020年9月15日置業(yè)公司才通知周女士收房，周女士在2020年11月份辦好了抵押貸款并支付購房尾款60萬。
周女士和XXX置業(yè)公司因延期交房違約責(zé)任承擔(dān)問題產(chǎn)生了糾紛，周女士認(rèn)為，按合同約定的違約金才日萬分之0.3，太低了應(yīng)提高，而且違約金的日期應(yīng)從交房之日起開始算，到實際交付日截止。但XXX置業(yè)公司認(rèn)為是疫情導(dǎo)致無法按期完工，屬于不可抗力，不是公司的責(zé)任，即使要付違約金也只能按合同約定的比例支付，而且只能計算到2020年9月份。
【錦盾房產(chǎn)律師解析】
本案的爭議主要在于三點，違約金太低能不能主張?zhí)岣?、疫情屬不屬于不可抗力，以及違約金的起止期限的計算。
1、周女士覺得違約金約定過低，要確定能否調(diào)高違約金，有一個問題需要注意，就是開發(fā)商違約造成的損失究竟是多少，需要業(yè)主拿出證據(jù)來證明，比如，周女士可以參照本地同地段同類的房屋租金做為依據(jù)，主張違約金過低，請求增加。 2、疫情是否屬于不可抗力，這個要結(jié)合案件事實來具體判斷，如果開發(fā)商提供證據(jù)，證據(jù)因疫情的不可抗力導(dǎo)致竣工驗收遲延，比如，因為疫情防控導(dǎo)致員工無法工作，且沒有辦法克服等情況，可以被認(rèn)定為不可抗力，如果無法提供證據(jù)證明，就不能籠統(tǒng)地以疫情為由不承擔(dān)責(zé)任，法院也不會認(rèn)可的。
3、違約金起止期限計算，一般延期交房違約金，都是應(yīng)從交付之日起，計算到實際交付之日，但本案有一個特殊情況，即周女士接到交房通知了，但沒有及時辦理交房，因貸款未通過導(dǎo)致延期到11月份才辦理，這兩個月并不屬于開發(fā)商的過錯，所以不能計入違約金的期限中。
【法院裁決要點】
XXX置業(yè)公司支付原告周女士逾期交房違約金，以60萬為基數(shù)，以日萬分之一為標(biāo)準(zhǔn)，自2019年8月20日起計算至2020年9月15日止，并向原告交會房屋。
買房遭遇延期交房，錦盾房產(chǎn)律師建議，業(yè)主在與開發(fā)商交涉關(guān)于延期交房問題的過程中，盡量通過微信、短信、紙質(zhì)材料等書面形式，這個更有利于保存開發(fā)商違約的證據(jù)。保留好證據(jù)，可以先找開發(fā)商協(xié)商解決，協(xié)商無法解決，要盡快起訴司法程序進行維權(quán)。