鄭州律師

2013年6月，李某與陳某簽訂了房屋買(mǎi)賣(mài)合同，約定李某以150萬(wàn)的價(jià)格買(mǎi)下陳某修建的兩層房屋。

合同簽訂時(shí)，陳某告知李某該房屋沒(méi)有取得建筑放可證，但后期可以辦理。李栽表示知曉，雙方在落款處簽名按手印。

房屋買(mǎi)賣(mài)合同簽訂后，李某依照約定支付了購(gòu)房款。陳某也依合同將房屋交付給李某占有使用。2018年3月，因改建項(xiàng)目需要，涉案房屋被政府征收并拆除。2019年，涉案房屋被政府定為違章建筑，并依據(jù)《未經(jīng)登記建筑調(diào)查認(rèn)定實(shí)施細(xì)則》不予安置補(bǔ)償。

經(jīng)查，涉案房屋建造于2009年至2012年間，修建時(shí)未經(jīng)審批，李某在購(gòu)買(mǎi)涉案房屋后出資讓陳某在涉案房屋上加蓋第三層。涉案房屋被認(rèn)定為違章建筑不予安置補(bǔ)償后，李某將陳某一家訴至法院;請(qǐng)求確認(rèn)房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效;請(qǐng)求返還購(gòu)房款，并賠償房款利息等相應(yīng)損失。

【河南錦盾律師事務(wù)所解析】

關(guān)于違章建筑房屋買(mǎi)賣(mài)合同的效力問(wèn)題，在法學(xué)理論上主要有三種觀點(diǎn)：合同無(wú)效說(shuō)、合同效力待定說(shuō)和合同有效說(shuō)。

而房屋買(mǎi)賣(mài)合同效力取決于建筑人是否補(bǔ)辦相關(guān)手續(xù)這一特定事實(shí)。以上述案件為例，如果賣(mài)方陳某補(bǔ)辦了建設(shè)工程用地許可證、建筑工程規(guī)劃許可證等手續(xù)后，違章建筑從違法轉(zhuǎn)為合法，房屋買(mǎi)賣(mài)合同也因此轉(zhuǎn)為有效合同。如果陳某無(wú)法補(bǔ)辦下來(lái)手續(xù)，則合同無(wú)效。

而在上述案件中，買(mǎi)賣(mài)合同簽訂時(shí)，其屬于無(wú)證狀態(tài)，后來(lái)也未能補(bǔ)辦，該建筑物依法不能轉(zhuǎn)讓。根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，涉案合同無(wú)效。

合同無(wú)效，或者被撤銷(xiāo)后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還，不能返還或者沒(méi)必要返還的，因當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。有過(guò)錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方因此所受到的損失，雙方都有過(guò)錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。

因此，對(duì)于合同無(wú)效后的締約過(guò)失責(zé)任，一般的處理原則就是按照雙方過(guò)錯(cuò)程度，確定各自應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任。本案中，李某之利益損失為履行該合同而產(chǎn)生的購(gòu)房款利息等相應(yīng)合理支出;陳某之損失是違建房屋被拆后的建筑成本。但該房屋被強(qiáng)拆之直接原因是因?yàn)榉课莸倪`章建筑性質(zhì)，陳某應(yīng)自行承擔(dān)建筑成本損失。雖然該房屬違章建筑，但已實(shí)際交付李某，亦不影響其占有期間的合理使用，從公平原則考量，李某應(yīng)支付一定使用費(fèi)。參照房屋位置、面積、使用時(shí)間等因素，其使用費(fèi)與李某購(gòu)房款的利息損失相互沖抵更為公正合理。

由上述案例可以看出，對(duì)于違章建筑本身都是有很大風(fēng)險(xiǎn)的，買(mǎi)賣(mài)違章建筑房屋雙方需要對(duì)后續(xù)將面臨的法律后果做好充分的思想準(zhǔn)備以及風(fēng)險(xiǎn)防范。

河南錦盾律師事務(wù)所提醒大家，由于違章建筑的買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效的情形較多，建議預(yù)先約定好合同無(wú)效后的責(zé)任承擔(dān)，既能防止經(jīng)濟(jì)損失，有能夠快速有效的解決糾紛。